Colegio de Arquitectos de Salta
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DOSSIER 1	MANUAL DEL EJERCICIO PROFESIONAL DEL ARQUITECTO
NOVIEMBRE 04
GENTILEZA DEL
C.E.P.A.U.
LAS RELACIONES DEL ARQUITECTO CON SU COMITENTE (1º PARTE)

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1 SERVICIOS PROFESIONALES DEL ARQUITECTO

1.1 Encomienda de proyecto y dirección de obra

1.2 Encomiendas separadas de proyecto y de dirección de obra.

1.3 Dirección de obra y gerencia de construcciones.

1.4 Encomiendas de supervisión de obra.

1.5 Encomiendas de proyecto y construcción.

1.6 Análisis comparativo de los distintos tipos de encomiendas.

2 ETICA Y CLIENTE

3 ACUERDOS PREVIOS AL CONTRATO

3.1 Clientes.

3.2 Conversaciones preliminares.

3.3 Propuesta de prestación profesional.

3.4 Registro de encomienda.

4 CONTRATOS ARQUITECTO / COMITENTE – 1º PARTE

4.1 Contratos.

4.2 Naturaleza de los contratos arquitecto/comitente.

LAS RELACIONES DEL ARQUITECTO CON SU COMITENTE

Las relaciones preliminares entre un cliente y su arquitecto pueden adoptar distintas formas, pero cuando uno y otro han acordado sus objetivos y requerimientos, resulta conveniente que estos sean establecidos por escrito.

Este trabajo trata la naturaleza de los contratos arquitecto/comitente, la conveniencia y oportunidad para su suscripción, e incluye consideraciones y recomendaciones para encarar su negociación.

Asimismo sirve de introducción a una nueva serie de modelos de contratos: de anteproyecto, de proyecto, de dirección de obra y de proyecto y dirección, los que fueron redactados en base a la experiencia recogida de ediciones anteriores y adaptados a la más reciente doctrina del Consejo.

1 SERVICIOS PROFESIONALES DEL ARQUITECTO

El Decreto-Ley 7887/55 define la mayoría de los servicios profesionales contemplados por la Resolución N° 133/87 del Ministerio de Cultura y Educación de la Nación sobre incumbencias profesionales y fija los honorarios mínimos para su prestación. Los capítulos o títulos del Decreto-Ley que se refieren a las incumbencias de los arquitectos son los siguientes:

o Planeamiento urbano y regional.

o Medición de obras de arquitectura e ingeniería.

o Proyecto y dirección de obras de arquitectura e ingeniería.

o Tasaciones.

o Informes periciales, arbitrajes y asistencias técnicas.

o Representaciones técnicas.

Este trabajo trata especialmente las relaciones del arquitecto con los clientes que le adjudican encargos de proyecto y/o dirección de obra, actividades que siguen siendo las más características del ejercicio profesional, razón por la cual son materia preponderante en los trabajos que componen este Manual.

No obstante, varios títulos del presente trabajo, como por ejemplo “Etica y ejercicio profesional”, “Tipos de clientes” o “Negociación de contratos”, son aplicables a las relaciones del arquitecto con sus clientes, cualquiera que sea el tipo de servicio profesional.

Los distintos tipos de encargos de proyecto y/o dirección originan distintas obligaciones y consecuencias económicas, y asignan distintas responsabilidades, tanto al arquitecto como a su comitente.

Por ello resulta conveniente realizar una rápida revisión de las situaciones más características, aclarando previamente que toda obra debe contar con un director de obra, que debe ser un profesional con matrícula habilitante y un constructor que se haga responsable de la construcción.

INDICE é

1.1 Encomienda de proyecto y dirección de obra

Es la forma más habitual y la que ha caracterizado la actuación del arquitecto en los últimos tiempos.

La encomienda completa unifica las obligaciones y responsabilidades del arquitecto ante su comitente y permite suponer que aporta las mejores garantías para evitar desviaciones al proyecto durante la ejecución de la obra. En el G R A F I C O N º 1 se presenta el esquema y las relaciones que se establecen entre las partes actuantes.

GRAFICO Nº 1

	COMITENTE
CONTRATO DE PROYECTO Y DIRECCION		CONTRATO DE CONSTRUCCION
â		â
ARQUITECTO PROYECTISTA Y DIRECCION DE OBRA		EMPRESA CONSTRUCTORA
á		á
DIRECCION DE OBRA

INDICE é

1.2 Encomiendas separadas de proyecto y de dirección de obra

No siempre los encargos unifican el proyecto y la dirección de obra en un único responsable. En ocasiones los comitentes optan por encomiendas parciales de proyecto o de dirección de obra, procedimiento que de por sí no aporta ventajas al comitente, a los profesionales o a la obra.

En estos casos, tanto el proyectista como el director de obra ven recargadas sus tareas y obligaciones.

El primero debe ajustar la documentación de proyecto al máximo y no debe dejar nada librado a la interpretación del director de obra si desea que la obra terminada responda acabadamente a su concepción.

El director de obra, por su parte, debe estudiar en profundidad la documentación de proyecto, no sólo para cumplir correctamente su rol sino por las responsabilidades adicionales que adquiere. Por esta razón, el Arancel prevé honorarios adicionales para el director de obra, equivalentes al 25% del total de los honorarios por dirección de obra.

En el GRAFICO Nº 2 se presenta el esquema y las relaciones que se establecen entre las partes actuantes: comitente, profesionales y empresa constructora.

GRAFICO Nº 2

	COMITENTE
CONTRATO DE PROYECTO	CONTRATO DE DIRECCION	CONTRATO DE CONSTRUCCION
â	â	â
ARQUITECTO PROYECTISTA	ARQUITECTO DIRECTOR DE OBRA	EMPRESA CONSTRUCTORA
	á	á
	DIRECCION DE OBRA

INDICE é

1.3 Dirección de obra y gerencia de construcciones

Siguiendo experiencias desarrolladas en EEUU y Europa han comenzado a tomar impulso en nuestro medio nuevas modalidades para la gestión de proyectos y de obras de mediana y gran envergadura.

La tendencia de abreviar los plazos para el proyecto y construcción de las obras, como un medio para acelerar el retorno de la inversión, ha generado además la necesidad de racionalizar y reducir los procedimientos para su cotización, adjudicación y contratación.

Para lograr estos propósitos se hace necesario programar: a) las compras y suministros de materiales, b) la licitación, adjudicación y contratación de los numerosos contratistas que han ido reemplazando a la tradicional empresa constructora y c) la actividad de los contratistas durante la construcción.

Estas tareas, que no deberían incrementar ni interferir las de los proyectistas y directores de obra, se complican cuando se recurre a licitar los distintos rubros de una obra en forma sucesiva a medida que se van completando las distintas documentaciones de proyecto, las que a su vez deben ser concertadas en función del programa de construcción, procedimiento, denominado fast track en EEUU y países europeos.

Este conjunto de tareas y funciones ha dado lugar al nacimiento de un nuevo rol, que denominamos Gerencia de Construcciones, rol que puede cumplir diversas funciones y asumir distintas responsabilidades durante la etapa del proyecto y/o durante la construcción de la obra. Estas cuestiones se tratan en el documento “Gerencia de Proyecto/Gerencia de Construcciones”, no obstante lo cual se desea señalar:

• Cuando un proyectista y/o director de obra actúa simultáneamente con una Gerencia de Construcciones es necesario que sus contratos definan con precisión sus respectivas tareas y obligaciones, así como sus facultades ante especialistas y contratistas. Es una buena previsión para fijar procedimientos y disminuir la posibilidad de conflictos.

• Cuando se prevé la actuación de una Gerencia de Construcciones es conveniente que ésta actúe desde las primeras etapas del proyecto, pues una de sus funciones más importantes, la programación y control de costos y tiempos, justifica su participación al lado del proyectista, asesorándole y compartiendo decisiones en el momento oportuno.

• Para que la gestión de un Director de Obra y una Gerencia de Construcciones sea fructífera no sólo se hace necesario precisar sus funciones sino también que los profesionales que ejerzan ambos roles reconozcan y respeten el rol del otro, y que sus contratos establezcan claramente que la máxima autoridad en la obra corresponde al Director de Obra porque es quien asume las responsabilidades técnicas, administrativas, civiles y penales.

INDICE é

1.4 Encomiendas de supervisión de obra

En relación con obras de arquitectura, el Consejo opina que la supervisión es el ejercicio de una “inspección superior” por parte de un profesional sobre la actividad de otro profesional o empresa, a fin de prestarles asesoramiento y/o para ejercer ciertos controles sobre ellos.

Una supervisión de obra no debe asumir responsabilidades propias del Director de Obra y debe abstenerse de dar órdenes en la obra; su función no es ejecutiva y debe limitarse a asesorar e informar a su comitente.

Debido a la cantidad de variantes que puede adoptar no es fácil generalizar acerca de las tareas y obligaciones de una supervisión de obra. Un caso que se presenta con cierta frecuencia es el de la supervisión que se encomienda al profesional proyectista para ejercer sobre otro profesional Director de Obra o sobre una empresa constructora, por ejemplo en contratos “llave en mano”.

En este caso, el arquitecto autor del proyecto es contratado por el comitente para verificar, durante la ejecución de la obra, el respeto al proyecto o su adaptación a situaciones que exigen ajustes al mismo, debiendo cumplir, entre las tareas más representativas, las siguientes:

o asesorar al comitente en caso de introducción de modificaciones al proyecto.

o asesorar al comitente en caso de cambios de especificaciones y reemplazo de materiales.

o asesorar al comitente en relación con adicionales o economías.

o en caso de detectar incumplimientos contractuales de la Dirección de Obra, advertirlo al profesional responsable y, en caso de desatención, informar al comitente.

Por las razones expuestas se recomienda que en los contratos de supervisión las tareas y obligaciones sean enunciadas con el mayor detalle posible. También se recomienda que los contratos sean visados, para su conocimiento y como prueba de conformidad, por los profesionales sobre quienes será ejercida la supervisión.

Para asegurar el éxito de su gestión, o sea el éxito de la obra, el profesional supervisor debe des empeñar su rol con pleno conocimiento de los roles ajenos, dentro de un marco caracterizado por el respeto y un elevado comportamiento ético, recomendación que se hace extensiva a los profesionales que deben actuar bajo dicha supervisión.

EL GRAFICO Nº 3 presenta el esquema y las relaciones entre los distintos agentes en el caso de una supervisión sobre una Dirección de Obra.

EL GRAFICO Nº 4

		COMITENTE
CONTRATO DE PROYECTO Y SUPERVISION		CONTRATO DE DIRECCION DE OBRA		CONTRATO DE CONSTRUCCION
â		â		â
ARQUITECTO PROYECTISTA Y SUPERVISOR DE LA OBRA		ARQUITECTO DIRECTOR DE OBRA		EMPRESA CONSTRUCTORA
		á		á
	SUPEPERVISION		DIRECCION DE OBRA

EL GRAFICO Nº 4 presenta el esquema y las relaciones entre los distintos agentes en el caso de una supervisión por parte del arquitecto proyectista sobre una empresa que le encomendó el proyecto, que es propietaria de la obra y cuenta con profesionales que se desempeñan como Director de Obra y Representante Técnico.

EL GRAFICO Nº 4

CONTRATO DE PROYECTO Y SUPERVISION		ß	EMPRESA CONSTRUCTORA PROPIETARIA DE LA OBRA Y COMITENTE DEL ARQUITECTO
â			â
ARQUITECTO PROYECTISTA EJERCE SUPERVISION			DIRECTOR DE OBRA Y REPRESENTANTE TECNICO
á			á
	SUPERVISION

INDICE é

1.5 Encomiendas de proyecto y construcción

La modalidad “Proyecto y construcción” se caracteriza por la actuación de un profesional como proyectista y constructor de la obra y se aparta del sistema de proyecto/licitación/contratación/construcción, con un director de obra que actúa como representante y asesor del comitente, y controla el cumplimiento del contrato de construcción.

El documento “La modalidad proyecto y construcción” desarrolla el tema y presenta dos modelos de contrato redactados para contribuir al ordenamiento de las relaciones entre los arquitectos que actúan como proyectistas-constructores y sus clientes. El GRAFICO Nº 5 presenta el esquema y las relaciones entre los distintos agentes en el caso de una encomienda realizada bajo la modalidad “Proyecto y Construcción”.

El GRAFICO Nº 5

COMITENTE
CONTRATO DE PROYECTO Y CONSTRUCCION	à	CONTRATO DE CONSTRUCCION
â
ARQUITECTO PROYECTISTA Y CONSTRUCTOR	à	ESPECIALISTAS