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En la
primera edición del documento “Las relaciones del arquitecto con su
comitente” (1984), el texto que hacía la presentación del primer modelo de
contrato editado por el Consejo, incluía el párrafo siguiente:
“El
transcurso del tiempo permitirá verificar el comportamiento del instrumento
que el Consejo pone a disposición de sus matriculados. La aparición de nuevas
modalidades de trabajo y la evaluación de las consultas y sugerencias que
lleguen al Consejo permitirán futuros ajustes y modificaciones para la
adecuación del Documento editado a una realidad que de por sí evoluciona
permanentemente“.
Cada una
de las tres ediciones posteriores se ajustó a esta previsión y adjuntó nuevos
modelos de contrato, lo mismo que la presente, que incluye una nueva serie
que contempla por primera vez encomiendas parciales.
Los
nuevos modelos de contrato son los siguientes:
o
Contrato
de proyecto y dirección
o
Contrato
de anteproyecto
o
Contrato
de proyecto
o
Contrato
de dirección de obra
o
Contrato
abreviado de proyecto y dirección
Estos
documentos reúnen las siguientes características:
·
El
documento A-301, destinado para una encomienda completa, ha sido ajustado a
la más reciente doctrina del Consejo y en esta oportunidad es acompañado por
una versión anotada, que figura más adelante, con comentarios y
recomendaciones para completar los espacios libres de sus cláusulas.
·
Los
documentos A-302/A-303/A-304, destinados a encomiendas parciales, están
redactados sobre la base del documento A-301, previa supresión de
disposiciones que resultaban innecesarias, con el agregado de las nuevas
disposiciones necesarias para contemplar circunstancias propias de la
parcialidad del encargo.
·
El
documento A-305, a diferencia del A-301, ha sido redactado, preferentemente,
para el proyecto y dirección de obras menores, entendiéndose por tales
aquellas de reducido monto, envergadura, complejidad y corto lapso de
ejecución. No obstante, puede ser adoptado para otros proyectos y obras, para
los cuales, según criterio del profesional, sus previsiones sean suficientes.
El documento A-305 no debe ser considerado como un sustituto del A-301,
aplicable a proyectos y obras de mayor envergadura y/o complejidad, razón por
la cual, antes de decidir la utilización de uno u otro, conviene cotejar
ambos; la comparación permitirá también rescatar de este último disposiciones
que puede resultar conveniente incorporar al primero.
INDICE é
6.1
Condiciones de los contratos del Consejo
Igual que los publicados anteriormente, los nuevos
documentos son de uso recomendado pero no obligatorio y procuran reunir las
siguientes condiciones:
o
Equidad para el tratamiento de las
obligaciones y derechos de las partes. El cometido del Consejo como Entidad
paraestatal tiende, en tal sentido, a definir y clarificar las relaciones
entre los arquitectos y sus Comitentes.
o
Respaldo para el arquitecto y su
comitente, quienes ven facilitado el acceso a documentos estudiados y
redactados por la institución cuyo cometido es velar por el mejor
cumplimiento de la Ley y demás disposiciones atinentes al ejercicio
profesional. El Consejo durante muchos años ha ido acumulando experiencias
como resultado de los estudios realizados y de las consultas que debe evacuar
a profesionales y comitentes.
o
Claridad y precisión en el ordenamiento de los
contenidos y en la redacción de sus disposiciones, que conforman cuerpos
completos, minuciosos y sintéticos.
o
Practicidad,
resultante de su formato tipo formulario, en el que sólo es necesario
incorporar los nombres y domicilios de las partes y completar los espacios
libres dispuestos en algunas de sus cláusulas, con la información específica
previamente convenida por las partes. Este sencillo procedimiento permite
economizar el tiempo y esfuerzo requeridos para la discusión y redacción de
disposiciones, que en este caso se adecuan a las disposiciones del
Decreto-Ley 7887/55 y la doctrina del Consejo.
o
Versatilidad, resultante de la posibilidad de
optar entre varios modelos de contratos según el tipo de encargo, pero aptos
para distintos tipos de proyectos y de obras, sin tener en cuenta su
envergadura y complejidad.
INDICE é
6.2
Responsabilidades del arquitecto respecto de los precios y costos de la
construcción
A pesar de que el arquitecto cumpla sus obligaciones
contractuales, pueden originarse problemas que conspiran para que se mantenga
la buena relación con su comitente. Las dos cuestiones que con mayor
frecuencia suelen originar desacuerdos
o conflictos son el costo de la obra y el cumplimiento de los plazos.
Con el objeto de contribuir a evitar estas cuestiones,
aconsejar al arquitecto e informar al comitente, el Consejo ha redactado los
textos que siguen e incorporado nuevas disposiciones en los modelos de
contratos.
1 El
costo de la obra
Con el objeto de mantener bajo control el costo de la
obra, se recomienda al arquitecto, desde las primeras conversaciones con el
cliente y a lo largo de la construcción de la obra:
o
Explicar
al cliente que el monto del edificio terminado, además del costo del terreno
y de la construcción, Incluye y puede incluir otros costos y gastos como por
ejemplo: honorarios, impuesto al valor agregado, Mensura y
nivelación, estudio de suelos, equipamiento y decoración,
derechos de construcción y de Conexión, etc.
o
Efectuar
una estimación inicial del costo de construcción y restantes factores para
apreciar un monto global y comprobar en forma preliminar su encuadre dentro
del presupuesto del cliente.
o
Acompañar
los croquis preliminares con un cálculo de superficies que incluya una
estimación tentativa de costos. Aunque en esta etapa no existe suficiente
información como para permitir una correcta estimación del costo de la obra,
se deben hacer algunos cálculos que permitan comprobar el encuadre de la
solución propuesta dentro del presupuesto asignado.
o
Acompañar
el anteproyecto con un presupuesto global estimativo, como lo exigen el
decreto-ley 7887/55 y la doctrina del Consejo. En la etapa de anteproyecto ya
existe suficiente información: se cuenta con cómputos de superficies
cubiertas y semicubiertas, se conocen el tipo de estructura e instalaciones,
los sistemas constructivos y las terminaciones más significativas. En el
documento “Los costos de las obras” figuran consideraciones y recomendaciones
de interés a los efectos de la preparación de este presupuesto.
o
Verificar
que no se produzcan desviaciones de los precios estimados durante la
ejecución de la documentación de proyecto y si fuere necesario, efectuar los
ajustes y modificaciones de diseño y especificación para mantener el monto de
construcción dentro del presupuesto asignado por el comitente.
o
No
proporcionar al contratista croquis, planos de detalle u órdenes que puedan
ser interpretados como modificaciones a los precios contractuales.
o
Abstenerse
de ordenar la ejecución de trabajos, incluyendo los que pueda solicitar el
comitente o que cuenten con su autorización, sin un presupuesto del
contratista previamente aprobado por el
comitente.
o
No
ordenar ningún trabajo o provisión que implique un adicional a los precios
contractuales sin la aprobación expresa del presupuesto respectivo por parte
del comitente.
o
Actuar
con extrema firmeza ante contratistas y proveedores en caso de que demanden
pagos adicionales sin causa justificada.
2 El
cumplimiento de plazos
A los efectos de facilitar la programación, control y
cumplimiento de los plazos previstos y evitar malos entendidos, se recomienda
al arquitecto que adopte una serie de acciones y previsiones a lo largo de
todo el proceso, desde el comienzo de sus tareas y hasta la terminación de la
obra.
·
Desde
la firma del contrato arquitecto/comitente hasta el comienzo de la obra:
o
convenir con
el comitente plazos
razonables para la
ejecución de las
tareas a cargo
del arquitecto, desagregándolos por etapas y fijando el inicio de cada
etapa a partir de la aprobación de la
anterior.
o
cumplir
estrictamente los plazos convenidos para la ejecución de sus tareas.
o
llevar
un registro de los lapsos que emplea el comitente en proporcionar información
necesaria para no demorar los trabajos.
o
llevar
un registro de los lapsos que emplea el comitente en otorgar conformidad a las
distintas etapas de los trabajos del arquitecto.
o
llevar
un registro de los lapsos que emplea el arquitecto para introducir
modificaciones solicitadas por el comitente a trabajos ejecutados o en
ejecución.
o
fijar,
de acuerdo con el comitente, plazos razonables para la construcción de la
obra.
o
fijar
en el pliego de condiciones las causales que justifiquen prórrogas a los
plazos convenidos.
o
llevar
un registro de los lapsos empleados para cotizar, adjudicar y contratar la
obra.
·
Durante
la construcción de la obra:
o
proporcionar
al contratista en tiempo y forma las instrucciones y órdenes necesarias.
o
proporcionar
al contratista en tiempo y forma los planos complementarios de la
documentación contractual que resulten necesarios.
o
responder
con prontitud a todo pedido del contratista.
o
gestionar
con prontitud la aprobación de liquidaciones y emisión de certificados.
o
activar
al contratista para que cumpla con sus trabajos en tiempo y forma. Se
recomienda dejar constancia fehaciente de cualquier reclamo.
o
presentar
al comitente las solicitudes de prórroga del contratista sólo si responden a
causales previstas en los pliegos de condiciones, debidamente justificadas.
o
llevar
un registro de las demoras o atrasos en la ejecución de la obra originados
por la introducción de modificaciones solicitadas por el comitente.
Es obvio que un Director de Obra no puede obligar al
cumplimiento de los plazos contractuales a un contratista negligente, con
poco personal o con insuficiente capacidad de gestión, pero su obligación es
efectuar los reclamos necesarios: activarlo, presionarlo e intimarlo
estableciendo las constancias que sean necesarias, por dos motivos: para
dejar constancias útiles en caso de rescisión y para dejar a salvo su
responsabilidad.
Ciertos comitentes tienden a transferir al arquitecto las
responsabilidades que son propias y exclusivas del contratista con respecto
al cumplimiento de los plazos contractuales. Para evitar que ello suceda el
arquitecto debe mantenerlo perfectamente informado respecto de las demoras y
atrasos en que incurren los contratistas y de las acciones realizadas para
intentar su recuperación. Cuando se alcanzan los límites previstos, debe
solicitarle la aplicación de las penalidades previstas en los pliegos de
condiciones y/o la consideración de proceder a la rescisión, decisión que
debe ser tomada por el comitente con su asesor legal.
INDICE é
6.3 Versión anotada
del documento A-301: Contrato de proyecto y dirección.
El documento A-301 ha sido previsto para su utilización
en “encomiendas completas” de encargos de mediana envergadura y complejidad,
y puede constituir una buena base para encargos con mayores exigencias. El
documento A-301 está compuesto por:
·
un
encabezamiento para incorporar la identificación y domicilio de las partes.
·
trece
cláusulas, que presentan las siguientes características:
o
siete cláusulas
están constituidas por “textos cerrados” que no requieren
complemento alguno, con disposiciones que incluyen condiciones generales,
prescripciones arancelarias y la doctrina del Consejo.
o
cinco
cláusulas incluyen disposiciones con espacios libres para incorporar la
información específica del encargo, además de otras disposiciones de “texto
cerrado”.
o
una
cláusula final, denominada “Otros acuerdos de las partes”, que es el lugar
indicado para que las partes registren: a) los agregados y supresiones que
consideren necesarios para ajustar los listados de tareas de la Cláusula 3 a
los requerimientos específicos del encargo, b) la modificación o anulación de
disposiciones existentes, c) disposiciones adicionales.
·
el
cierre, para incorporar el lugar y fecha de la firma del contrato.
La adaptación del modelo de contrato a singularidades
propias del encargo debe efectuarse con el máximo cuidado para mantener la
coherencia de sus textos y la consistencia de la terminología empleada.
Si las alteraciones son substanciales, ya sean
modificaciones, supresiones o agregados, se aconseja la consulta con un
abogado.
A continuación figura la versión anotada del modelo de
contrato A-301, que incluye recomendaciones para facilitar la incorporación
en sus espacios libres de la información específica de la encomienda y los
restantes términos previamente convenidos por las partes.
INDICE é
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