Colegio de Arquitectos de Salta
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DOSSIER 7	MANUAL DEL EJERCICIO PROFESIONAL DEL ARQUITECTO
JULIO 05
GENTILEZA DEL
C.E.P.A.U.
LOS COSTOS DE LAS OBRAS (1º PARTE)

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LOS COSTOS DE LAS OBRAS

Introducción

1 NIVELES DE DECISION Y SU REPERCUSION EN LOS COSTOS

2 LA CALIDAD COMO REFERENTE DE LOS COSTOS

3 CONCEPTO DE COSTO GLOBAL

4 ESTIMACIONES PRELIMINARES DE COSTOS

4.1 Costos según el grado de definición de la idea arquitectónica

4.2 Aplicación de precios por tipos de superficies cubiertas

5 PROYECTO Y COSTO DE OBRA

5.1 Emplazamiento de la obra

5.2 Partido

5.3 Costo de los espacios y de las superficies que los generan

5.4 Superficies envolventes

6 PRESUPUESTO DE LA OBRA (1º PARTE)

LOS COSTOS DE LAS OBRAS (1º PARTE)

La disponibilidad de fondos es una de las restricciones más concretas que condicionan al proyectista de un edificio. Una de las mayores responsabilidades del arquitecto consiste en analizar, estimar y decidir los costos de las obras: tarea nada fácil, dado que debe pronosticar en un mercado dinámico e imperfecto. No obstante, la aproximación de sus cálculos a la realidad debe ser tan exacta como sea posible, en función de los medios que estén a su alcance. El arquitecto debe ejercer el control de los costos permanentemente durante el proceso de construcción y hasta la terminación de la obra: toda decisión inoportuna o tomada en forma tardía generará costos adicionales y prolongará los plazos de construcción.

INDICE é

1 NIVELES DE DECISION Y SU REPERCUSION EN LOS COSTOS

Buena parte de las decisiones que toman un comitente y su arquitecto están condicionadas por la opción o disyuntiva costo/calidad y repercuten no sólo en el costo de la obra sino también en los costos y gastos originados por el uso y mantenimiento del futuro edificio.

Las decisiones que son propias del proyecto, construcción y operación del edificio pueden clasificarse en:

· Decisiones básicas. Son las que se refieren a la conveniencia

· Decisiones básicas. Son las que se refieren a la conveniencia de decidir o no la construcción de un edificio, sus alternativas de emplazamiento, su envergadura, así como los montos a invertir y financiación. Un error al tomar este tipo de decisiones tiene el máximo peso económico, ya que representa un vicio de origen en la concepción del edificio, no subsanable por más acertadas que sean las decisiones posteriores. Salvo que el arquitecto brinde un asesoramiento previo al respecto, casi todas estas decisiones son de incumbencia exclusiva del comitente.

· Decisiones funcionales. Consisten en el análisis y definición del conjunto de requerimientos que, respetando las decisiones básicas, permiten formular un programa detallado de necesidades para que el edificio cumpla en forma óptima sus funciones. La responsabilidad por esta serie de decisiones que tienen directa incidencia en el costo de la obra pertenece al arquitecto y su comitente en conjunto, salvo que el comitente desatienda objeciones formuladas por el arquitecto o viceversa.

· Decisiones de diseño. De acuerdo con el programa de necesidades se realizan el anteproyecto y proyecto definitivo, concretado en planos, especificaciones y otros documentos, que definen el tipo y calidad de la construcción y que servirán de base para la licitación, contratación y construcción de la obra.

· Decisiones de producción. Se refieren al programa adoptado para la construcción de la obra y a las tareas de seguimiento y control que permiten que la misma se complete en el plazo fijado y de acuerdo con las exigencias técnicas y económicas especificadas en la documentación de proyecto.

El conjunto de decisiones de diseño y de producción, aunque deben contar con la aprobación del comitente, pertenecen al área de las responsabilidades del arquitecto, salvo que algunas de ellas obedezcan a requerimientos expresos del comitente.

Debe quedar claro que estos grupos de decisiones no pueden ser delimitados en forma tan taxativa, ni siguen una cronología tan estricta. Un proyectista, al adoptar morfologías durante la etapa de anteproyecto, debe decidir simultáneamente cuáles son las tecnologías más adecuadas para materializarlas, y al tomar decisiones durante la etapa de documentación de proyecto, debe prever cuál será su incidencia económica en las etapas posteriores de construcción y uso del edificio.

Según estudios realizados por el Bowncentrum, el mayor o menor desvío respecto de una inversión óptima varía según el grupo al cual pertenece la decisión erróneamente adoptada.

		DECISIONES BASICAS
			DECISIONES FUNCIONALES
200	INVERSIONES			DECISIONES DE DISEÑO	DECISIONES DE PRODUCCION
		é
150
			é
				é
					é
100	INVERSION
	OPTOMA
					ê
				ê
50			ê
0		ê				SECUENCIA DE DECISIONES

En el cuadro precedente se esquematizan las desviaciones que pueden sufrir las inversiones referidas a una inversión óptima equivalente a 100, representada por el eje horizontal. Se puede observar que los desvíos son distintos según los cuatro tipos de decisiones comentados y que pueden alcanzar los siguientes valores:

o para las decisiones básicas: entre 0 y 200.

o para las decisiones funcionales: entre 50 y 150.

o para las decisiones de diseño: entre 75 y 125.

o para las decisiones de producción: entre 90 y 110.

El gráfico permite comprobar que cuanto más temprano se cometen los errores, éstos significan, desde el punto de vista de las inversiones, desvíos más importantes respecto de una inversión óptima. Es fácil concluir entonces que la acumulación de errores en sucesivas etapas puede dar lugar a inversiones muy superiores a las previstas.

La anterior lista de decisiones debería ser completada con aquellas que se refieren a la administración del edificio en función de su destino. Si bien los costos de operación y de mantenimiento quedan en parte determinados por las decisiones adoptadas en las etapas de proyecto y construcción, una administración adecuada y el cumplimiento de planes de mantenimiento contribuyen a que los costos previstos no se distorsionen al disminuir la vida útil del edificio por procesos de operación inadecuados.

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2 LA CALIDAD COMO REFERENTE DE LOS COSTOS

El análisis del costo de las obras no debe hacerse en forma aislada sino que debe referirse a la calidad que se puede obtener a determinado costo. La verdadera economía se logra, por lo tanto, cuando se trabaja en conjunto con los dos miembros de la ecuación costo/calidad.

Cuando se habla de la relación costo/calidad generalmente se hace referencia a las cualidades que, en mayor o menor grado, pueden ser medidas u observadas. Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que existen calidades que dependen de juicios totalmente subjetivos que se basan en cualidades no mensurables por vía experimental y que por lo tanto no pueden responder a pautas prefijadas. La calidad del espacio arquitectónico o la ponderación de un edificio como integrante del espacio urbano no son mensurables porque pertenecen al rango de los valores, y aunque pueden incidir en el precio de un edificio nada tienen que ver con su costo de construcción.

Nunca se debe sacrificar calidad bajando el nivel de las especificaciones como un medio para bajar los costos. En cambio se deben estudiar variantes de proyecto o de especificación: la variedad de productos, elementos, equipos y sistemas que ofrece el mercado tiene tal amplitud que la gama de costos es también muy amplia.

También debe tenerse en cuenta que cada decisión tomada durante las etapas del proyecto y construcción determina una calidad definida e implica una doble relación con respecto a los costos: por un lado el costo inicial, y por otro, la incidencia en los posteriores costos de uso y mantenimiento.

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3 CONCEPTO DE COSTO GLOBAL

En general el concepto de costo se asimila al de costo de construcción, minimizando otra serie de inversiones y gastos que en la realidad tienen una marcada incidencia para el propietario del edificio. Debería generalizarse, en cambio, el concepto de costo global o total, que tiene en cuenta no sólo los costos iniciales que conducen a la materialización de la obra sino también las erogaciones que se deberán afrontar a lo largo de la vida útil del edificio.

Los costos iniciales son los que posibilitan y conducen a la materialización de la obra. Dentro de ellos se pueden incluir los siguientes:

o costo del terreno, comisiones inmobiliarias, impuestos, gastos y honorarios de escrituración.

o derechos de construcción, de conexión, tasas.

o honorarios y gastos por estudios de factibilidad, mensuras, estudio de suelos, proyecto y dirección de obra.

o costo de la construcción.

o costos financieros.

Las erogaciones por el uso del edificio son aquellas que se producen luego de la terminación de la obra y que se prolongan durante su vida útil. Las principales son:

o costos y gastos de mantenimiento.

o suministros de energía eléctrica, gas, servicios sanitarios, comunicaciones, seguridad.

o impuestos y tasas.

o gastos de administración.

Algunos de los costos de mantenimiento habituales y necesarios pueden verse incrementados indebidamente por fallas de la administración del edificio o por errores o fallas en la adopción de las decisiones básicas, funcionales, de proyecto o de producción mencionadas en el Título 1.

El costo de operación del edificio y la preservación del medio ambiente deben motivar al arquitecto para proyectar los edificios, sus partes e instalaciones, teniendo en cuenta el uso racional de energía. En tal sentido debe tener en cuenta:

o el análisis y comparación de alternativas energéticas, solar, eólica, para cada tipo de instalación, teniendo en cuenta su eficiencia y costos de instalación y operación.

o la adopción de premisas tendientes a la disminución de consumos energéticos, como por ejemplo: proyectar cerramientos con protecciones solares y adecuadas resistencias térmicas, privilegiar la iluminación y ventilación naturales con respecto a las artificiales, seleccionar sistemas, artefactos y lámparas de alto rendimiento.

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4 ESTIMACIONES PRELIMINARES DE COSTOS

El monto a invertir es una de las restricciones más importantes para la construcción de una obra. El costo de obra no puede obedecer a un resultado aleatorio que se conozca en el momento de adjudicación de la obra. El desarrollo de un proyecto debe ser acompañado por sucesivas estimaciones y ajustes de sus costos, ya que pueden condicionar la morfología del proyecto o sus especificaciones y porque cuanto mayor sea la exactitud de tales estimaciones el comitente estará en mejor posición para tomar decisiones en el momento más oportuno.

La estimación del costo de la obra es una tarea que no debe descuidar el arquitecto por las consecuencias que puede originarle a su comitente y porque afecta a sus propias responsabilidades.

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4.1 Costos según el grado de definición de la idea arquitectónica

El grado de definición de la idea arquitectónica y la estimación de los costos siguen un mismo curso: sólo aproximación en las primeras instancias, estimaciones más precisas a medida que avanza el proceso del proyecto, determinación del costo de construcción a la firma del contrato de construcción y de su monto definitivo a la terminación de la obra.

En el cursograma que sigue se esquematiza el proceso de una obra, desde las conversaciones preliminares hasta su terminación, y se refiere especialmente a las tareas y decisiones vinculadas con los aspectos económicos.

	à	01	INVERSION PREVISTA
		â
á		02	PROGRAMA DE NECESIDADES			à	03	CROQUIS PRELIMINARES	à	04	ESTIMACION PRELIMI- NAR DE COSTOS
	ß	SI 4>1
				â	SI 4<1